Падение «Самолёта»: как крупнейший девелопер России потерял 70% капитализации за год

Ещё в 2023 году акции ГК «Самолёт» стоили около 4000 рублей. Сегодня за них дают меньше 250. За сентябрь котировки рухнули почти на 30%, а 29 сентября на новостях о техническом дефолте по облигациям бумаги обвалились на 9% за день — до 227,4 рубля. Компания — крупнейший застройщик страны почти с 5 млн кв. м строящегося жилья. Что пошло не так?

Долг, который душит

Корпоративный долг «Самолёта» на середину 2026 года — около 112,7 млрд рублей. Компания планомерно его сокращает: за первое полугодие снизила ещё на 7,2 млрд. Но проблема в том, что операционная прибыль падает быстрее. Отношение «чистый долг / EBITDA» взлетело до 9,0x — критический уровень даже для девелопера. Процентные расходы съедают то немногое, что компания зарабатывает.

Отчёт за первое полугодие 2026 года стал ударом: выручка упала на 31,3% — до 117,4 млрд рублей, чистый убыток достиг 22,3 млрд против прибыли 1,8 млрд годом ранее. Скорректированная EBITDA рухнула на 56%, рентабельность опустилась до 13,2%. Аналитик Т-Инвестиций Александр Самуйлов назвал это рекордным публичным убытком в истории компании.

Ставка ЦБ и мёртвый спрос

Главная причина обвала — жёсткая денежно-кредитная политика Центробанка. Высокая ключевая ставка (на сентябрьском заседании ЦБ прервал цикл снижения, зафиксировав ставку на 14%) сделала рыночную ипотеку недоступной. Средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке превысила 20%. Продажи новостроек в Москве в первом полугодии рухнули на 27%.

Финансовый директор «Самолёта» Нина Голубничая прямо связала убытки с существенным снижением спроса на фоне сокращения программ семейной ипотеки и недоступности рыночной. Менеджмент снизил прогноз продаж на 2026 год с 1,3 млн до 0,7–0,8 млн кв. м — почти вдвое.  

Просьба о спасении — и отказ

В феврале 2026 года «Самолёт» обратился к правительству с просьбой о льготном кредите на 50 млрд рублей. Рынок воспринял это как сигнал бедствия, акции упали ещё на 7%. Межведомственная комиссия Минфина не нашла «критических проблем» и в прямой поддержке отказала, рекомендовав компании работать с банками-кредиторами самостоятельно. Ни один другой крупный девелопер — ни ПИК, ни ЛСР, ни Эталон — за господдержкой не обращался. Это создало опасный прецедент: помоги одному — за ним потянутся остальные.  

Техдефолты — уже дважды за год

29 сентября НРД сообщил, что «Самолёт» исполнил обязательства по погашению облигаций серии БО-П20 на 2,5 млрд рублей «ненадлежащим образом». Выпуск должен был быть погашен 28 сентября, но инвесторы получили лишь 269,1 рубля на облигацию вместо 1017,47 рубля (номинал плюс купон).

Компания быстро объяснила: средства переведены вовремя, но «по техническим причинам» зачислены на счёт НРД только 29 сентября. Проблема в том, что это уже второй техдефолт за год — в мае аналогичная ситуация возникла по двум другим выпускам. Аналитик «Вектор Капитала» Иван Таскин подчеркнул: «Никакого позитива в том, что эмитент допускает техдефолт уже во второй раз — нет».

Уголовные дела и срыв сроков

В августе 2025 года в офисах «Самолёта» в Санкт-Петербурге прошли обыски. Следственный комитет возбудил уголовные дела о мошенничестве из-за срыва сроков сдачи ЖК «Новое Колпино» и «Курортный квартал». Позже прокуратура дважды отменяла возбуждение дел, но репутационный ущерб уже нанесён.

Смерть основателя и распродажа акций

10 августа 2025 года умер основатель и крупнейший акционер Михаил Кенин, владевший 29,12% акций. В феврале 2026 года его доля перешла фонду «Горизонт», представляющему интересы наследников. Уверяли, что продаж не будет. Однако к августу фонд продал 17,58% казахстанской структуре Fonte Inceptia Alpha Fund и практически вышел из капитала.  

Кредиторы наступают

ФНС подала иски о банкротстве двух структур «Самолёта» — ООО «СЗ Павелецкая» и ООО «СЗ Самолёт-Пятницкие кварталы». Рекламные агентства взыскивают более 1 млрд рублей через суд. По данным «Коммерсанта», основной кредитор — Сбербанк — может получить управление над частью проектов для реструктуризации займов.

Что дальше

Аналитики рисуют два сценария. Мягкий — «Самолёт» договаривается с кредиторами, реструктурирует долг, постепенно восстанавливает продажи на фоне снижения ставки ЦБ. Жёсткий — часть проектов передаётся банкам, компания дробится, акционеры получают размытие долей.

Пик выплат по долгу приходится на январь-февраль 2027 года. Тогда и станет ясно, вытянет ли компания. Пока аналитики Т-Инвестиций не рекомендуют акции к покупке, а БКС даёт целевую цену 1400 рублей — но с оговоркой, что это сценарий на горизонте года и при условии улучшения ситуации.

«Самолёт» стал жертвой комбинации факторов: агрессивное накопление долга в годы роста, жёсткая политика ЦБ, обвал спроса, управленческий кризис после смерти основателя и репутационные потери. Компания не банкрот, но запас прочности на исходе.